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疫情过后的法拍房市场走势浅析
【发表时间:2020/4/27】 【阅读次数:757】

   编者按:至今日,武汉新冠肺炎患者清零,国内的疫情战取得阶段性胜利,但各地零星出现的输入性病例,再一次敲响疫情的警钟,本想舒缓的人们再次戴上刚摘的口罩,井然有序的重返到往日生活的轨道。

  前些日子的“戴着口罩下的复工图”充斥着微信朋友圈,在保证安全的前提下,大家陆续进入工作状态。被动延长的假期,阻止了人们忙碌的脚步,生活原本的节奏被打破,闲暇之余,不禁对疫后的工作和生活产生了期待和向往。

  然而,疫情的阴霾终将散去,百业急亟复工,经济还需发展。为阻击疫情,举国上下被迫封城的举措,客观上给我国的各行业产生了较大的负面影响,经济因“疫”所困,常有朋友问道:疫情对于法拍房有何影响? 

  经济界普遍认为:疫情影响,波及全社会各个层面,法拍房作为一种特殊的交易商品,当列其中,至于其影响的程度和深度如何,目前尚无定论,至少短期内不会有断崖式的下滑。作为一名多年从业的拍卖人,笔者谨从一组市场数据来浅析疫情过后法拍卖房市场的走势分析,以地处桂东南且经济实力一般的玉林市为例,据统计,2020年3至4月份玉林市法院系统(含区县)法拍房的上拍和成交数量,同比2018年和2019年,无论是市场供应和需求来看,包括成交数量,均无明显差距,以下为表格数据及柱状图:



  通过数据的直观对比,以广西玉林地区为例,窥管见豹,疫情对法拍房影响甚微,对拟入手法拍房的朋友而言未必是坏事,或为机遇


法拍房供给分析

  其实,法拍房作为流通商品,也符合市场运作规律,法拍房的供应量和市场需求决定其市场地位,两者相关相联,但另一层面,法拍房生天有着与其它房屋不同的鲜明特征,即本身赋予的国家司法强制力和执行力,在一定程度上占住了极大优势,即销售和过户环节等便利性和独特性,因此,疫情无法对法拍房颠覆性影响。更多的观点则指出,近些年国内市场活力欠佳,乏善可陈,很多企业和个人面临破产,银行和金融机构的违约变多。受年初疫情的冲击,经济形势预判让人无法乐观,认为法拍房一定会很快迎来一个供应高峰期,供应增加,市场购买力并未跟进,那么法拍房的优势无法体现,随着投资或刚需的减少,价格必然下挫,法拍房市场价格亦会顺然探底无疑等,此类观点无不表明:现在不正是“捡漏”法拍房最佳时机吗? 

  由普通房产转变成法拍房,从诉讼到最后执行拍卖的过程,需要多少时间?快则两年,慢则三五年。这个周期的时间,决定了法拍房供应量的稳定性。由此不难得知,从法拍房的供给来源分析,法拍房的上拍率在短时间激增或巨减的概率极低。众所周知,自从法拍房从线下转为线上,以中拍平台、淘宝、京东等网络平台携手人民法院,加上专业的拍卖机构入驻辅助,全国法院系统网拍工作进展日趋规范,运行良好,总体而言,法拍房的上拍量逐年平稳上升。

  除非有重大的政策因素所致,否则,在当前“产能”不发生大的变化下,法拍房的上拍供应量很难发生翻天覆地的巨变。


法拍房需求分析

  随着法拍房线上交易的各种便利己广泛被购房者所接受,对于被限购政策而阻断的购房梦,法拍房无疑是长夜里的明灯,给众多购房者和投资商带来了的希望。

对中产以上家庭而言,无论是为了下一代提前在大城市布局,帮助其落户扎根,还是为了让家庭资产能够更安全更升值保值,买房应该是一种较为稳妥且可行的办法。法拍房正好满足这些家庭需求。“不限购”这一闪亮招牌,吸引了全社会的目光,并且所有的法拍房有正规的交易平台,且法拍房有人民法院背书,操作规范,竞价透明,能最大程度诠释拍卖“公平、公正、公开”的内涵;更重要是的有专业的辅助机构提供各种贴心周到的服务,打消疑惑,消除顾虑,对于真正了解法拍房的人来说无疑是在“捡漏”,虽说“捡漏”是投机行为,但也可理解为市场行为,而广大的刚需群体一直存在,有巨大市场的需求和缺口决定了市场存在的合理性。

  同时,随着各地城镇化建议的步伐的加快,大量的农村人口涌入城市,由于政策及自身等诸多原因,加之令人咋舌的新房价格,让外地务工人员望楼兴叹,而法拍房以较低价格和低门槛的优势,极大的提高大量务工人员购房兴趣,这也构成了城市法拍房的刚需群体的主力军。现疫情得以控制,复工后务工人员返城,法拍房市场自然恢复活力。

  城市的快速发展,加下国家调控政策的作用,楼市价格一直稳中有升,但受此次疫情的影响,新房价格涨势乏力,然而,即使价格未涨,其均价仍高于法拍房价格,法拍房一般以市价的6-7成起拍,相比而言,价格优势凸显。再者,法拍房尽管可能存在瑕疵和纠纷,在人民法院国家信任的背景下,瑕不掩瑜,刚需群体竞相购买。这就正好解释了法拍房为何在疫情期间能“逆势而行”,且多年来保持一直呈平稳上升态势。

  综上,疫情期间法拍房市场依然热度未减,交易频繁,竞价激烈,天灾时难,法拍房尚能如此,疫情过后,百业复工,经济复苏,法拍房岂有停滞或后退之理?如果硬说今春疫情颇有些许影响,那么,接下来迎接法拍房的定将是灿如夏花的绚丽季节。


              

湖南湘军拍卖有限公司 陈少华

2020年4月23日





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